Gevolgen voor initiatieven en aanvragen vergunningen

Vanaf 1 januari 2024 geldt de nieuwe Omgevingswet. Deze wet voegt verschillende wetten over onder andere bouwen, wonen, infrastructuur, milieu, natuur en water samen tot één wet. Deze wet kan gevolgen hebben voor uw plannen om te (ver)bouwen.

U heeft een plan om te bouwen, verbouwen of voor een andere ruimtelijke ontwikkeling? U wilt een aanvraag bij de gemeente doen om uw plan voor elkaar te krijgen? Let dan goed op welke gevolgen de Omgevingswet per 1 januari 2024 heeft voor uw aanvraag.

Hieronder leggen we uit wat de wettelijke kaders en procedures zijn voor en na 1 januari 2024.

Het kan zijn dat uw initiatief voldoet aan de regels van het bestemmingsplan of dat er in het bestemmingsplan een regeling is opgenomen, waarmee we met een omgevingsvergunning kunnen afwijken van het bestemmingsplan. Het moment van indienen van een aanvraag voor een dergelijke omgevingsvergunning bepaalt welke wet van toepassing is.

Als u de aanvraag indient voor 1 januari 2024 dan moet deze voldoen aan de huidige wetgeving.

In dit geval toetst de gemeente uw aanvraag aan:

• De Wet algemene bepalingen omgevingsrecht;
• Het bestemmingsplan;
• Het Bouwbesluit.

Als u de aanvraag indient op of na 1 januari 2024 dan moet deze voldoen aan de nieuwe wetgeving. In dit geval toetst de gemeente uw aanvraag aan:

• De Omgevingswet;
• Het omgevingsplan;
• Het Besluit bouwwerken leefomgeving.

De procedure voor een omgevingsvergunning is onder de nieuwe wet niet anders, dan onder de huidige wet.

Gelijktijdig met de Omgevingswet gaat ook de Wet kwaliteitsborging voor het bouwen (Wkb) in. Deze wet bepaalt dat (in de meest voorkomende gevallen) een private partij uw aanvraag toetst aan de bouwtechnische wettelijke eisen uit de Omgevingswet. Als u wilt weten hoe dit in zijn werk gaat klikt u hier. Meer verdiepende informatie over de Wkb vindt u op deze internetpagina.

Als uw aanvraag niet voldoet aan het bestemmingsplan/Omgevingsplan, kan medewerking worden verleend door:

1. Het bestemmingsplan te wijzigen (binnenplanse wijziging);
2. Het bestemmingsplan te herzien (herziening bestemmingsplan);
3. Een vergunning te verlenen voor een buitenplanse omgevingplansactiviteit (BOPA).

Deze mogelijkheden leggen we hieronder verder uit.

Soms kan het college van burgemeester en wethouders een bestemmingsplan wijzigen zonder de gemeenteraad daarbij te betrekken. Of dit kan en onder welke voorwaarden staat in het door de gemeenteraad vastgestelde bestemmingsplan. Het moment dat het ontwerp van het wijzigingsplan (dat u moet aanleveren) ter inzage ligt, bepaalt onder welke wettelijke regeling de procedure wordt doorlopen.

Als het ontwerp-wijzigingsplan ter inzage ligt voor 1 januari 2024 dan volgt u de procedure uit de huidige wetgeving, de Wet ruimtelijke ordening. Omdat deze procedure zwaarder is dan de procedure die geldt als de Omgevingswet in werking is getreden én er tevens sprake is van een bouwactiviteit (zie hieronder) kunt u om deze reden besluiten om te wachten met indiening tot na 1 januari 2024.

Als het ontwerp-wijzigingsplan ter inzage wordt gelegd op of na 1 januari 2024 dan volgt u de procedure uit de nieuwe wetgeving, de Omgevingswet.

• Als uw aanvraag een bouwactiviteit betreft, kan de gemeente medewerking verlenen met een omgevingsvergunning die een zogenaamde reguliere procedure doorloopt (aanvraag, verlening, bezwaar, beroep en hoger beroep). Dit is door het Rijk zo in de wet geregeld;
• Als er geen sprake is van een bouwactiviteit en dus alleen het gebruik strijdig is met het bestemmingsplan, dan kunt u de procedure volgen voor een “aan het college gedelegeerde herziening van het omgevingsplan”. Daarmee is deze procedure gelijk aan de procedure voor een binnenplanse wijziging, zoals die is opgenomen in de Wet ruimtelijke ordening. Wel moet u een omgevingsplan aanleveren dat voldoet aan de eisen uit de Omgevingswet.

Als de gemeente medewerking verleent met een omgevingsvergunning volgens een reguliere procedure (dus enkel bouwactiviteit) dan is het advies om van die mogelijkheid gebruik te maken. Deze kent namelijk een kortere procedure, dan een gedelegeerde herziening van een Omgevingsplan. Als dat niet mogelijk is, wordt op dit moment geadviseerd geen gebruik te maken van een gedelegeerde herziening van het omgevingsplan, maar uit te wijken naar een vergunning voor een buitenplanse Omgevingsactiviteit (zie verderop).

Als wat hiervoor staat niet mogelijk is, dan kunnen we medewerking verlenen via een herziening van het bestemmingsplan. Het moment dat het ontwerp van de herziening van het bestemmingsplan (dat u moet aanleveren) ter inzage ligt, bepaalt welke wet van toepassing is.

Als het ontwerp-bestemmingsplan voor 1 januari 2024 ter inzage ligt, dan moet u voldoen aan de huidige wetgeving, de Wet ruimtelijke ordening.

Als het ontwerp-bestemmingsplan op of na 1 januari 2024 ter inzage ligt, dan moet u voldoen aan de nieuwe wetgeving, de Omgevingswet. We spreken dan van een omgevingsplan in plaats van een bestemmingsplan.

De procedure voor het omgevingsplan is hetzelfde als voor het bestemmingsplan. Wel moet het door u aan te leveren omgevingsplan voldoen aan de eisen uit de Omgevingswet (onder andere hoofdstuk 5 uit het Besluit omgevingskwaliteit).

Zoals hiervoor is aangegeven, adviseren we op dit moment gebruik te maken van de procedure voor een vergunning van een buitenplanse omgevingsplanactiviteit (zie hieronder).

De Omgevingswet heeft net als de huidige wet de mogelijkheid om met een omgevingsvergunning af te wijken van een bestemmingsplan. Dit heet in de nieuwe Omgevingswet een ‘omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit’ (afgekort: BOPA). Ook hier geldt dat het moment van indienen van de aanvraag de procedure bepaalt.

Als u de aanvraag indient voor 1 januari 2024 geldt de procedure uit de huidige wetgeving. In dit geval toetst de gemeente uw aanvraag aan de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo). U levert hiervoor een volledige aanvraag omgevingsvergunning aan, inclusief een ruimtelijke onderbouwing met alle bijbehorende onderzoeken.

Als uw initiatief valt onder de zogenaamde ‘kruimelgevallenregeling’ (artikel 4 bijlage II Besluit Omgevingsrecht), geldt de reguliere procedure (aanvraag, verlening, bezwaar, beroep en hoger beroep). Als uw initiatief daar niet onder valt, dan geldt de uitgebreide procedure (aanvraag, terinzagelegging ontwerpbesluit, verlening, beroep en hoger beroep). Hier vindt u meer informatie over de kruimelgevallenregeling.

Als u de aanvraag indient op of na 1 januari 2024 geldt de procedure uit de Omgevingswet en toetst de gemeente uw aanvraag aan deze wet. U levert hiervoor een volledige aanvraag omgevingsvergunning aan, inclusief een ruimtelijke onderbouwing met alle bijbehorende onderzoeken.

Als voor uw initiatief geen adviesrecht van de raad van toepassing is, dan geldt de reguliere procedure. Als het initiatief daar wel onder valt, dan geldt de uitgebreide procedure. Hier vindt u het het voorstel (pdf, 311 KB) en besluit (pdf, 31 KB) van de gemeenteraad over zijn adviesrecht, met daarin benoemd de gevallen waarin de raad adviesrecht heeft.

Bij het maken van de juiste keuze, kunt u aan het volgende denken:

• Een bestemmingsplanprocedure kent een aantal stappen voordat het ontwerp van het bestemmingsplan ter inzage ligt. Gemiddeld zitten er 26 weken tussen het moment dat u of uw adviseur een eerste concept-bestemmingsplan aanlevert bij de gemeente en het moment dat wij het bestemmingsplan ter inzage leggen. De planning is erg afhankelijk van de kwaliteit van de aangeleverde stukken en de complexiteit van de ontwikkeling. Ter voorkoming dat belanghebbenden op vakantie zijn, streven we er naar om geen plannen ter inzage te leggen tijdens een basisschoolvakantie. Als we het ontwerpbestemmingsplan niet tijdig ter inzage kunnen leggen, dan moet u alsnog overstappen naar een omgevingsplan of een omgevingsvergunning. Het kan kostenefficiënter zijn om die keuze nu al te maken en later niet alsnog te moeten omschakelen naar een omgevingsplan of omgevingsvergunning;
• Als we de huidige rechten in een bestemmingsplan/omgevingsplan moeten aanpassen om een ontwikkeling mogelijk te maken, kan u geen gebruik maken van een omgevingsvergunning. Reden hiervoor is dat een omgevingsvergunning vrijstelling verleent van een bestemmingsplan/omgevingsplan. Het past niet de bestaande rechten aan die zijn opgenomen in een bestemmingsplan/omgevingsplan (die blijven juridisch gezien gehandhaafd). Het principe waarbij een bestaand recht moet verdwijnen om een nieuwe ontwikkeling mogelijk te maken, komt gelukkig niet veel voor;
• Bij adviesbureaus en gemeenten is er geen tot weinig ervaring met het opstellen van een omgevingsplan, voor een omgevingsvergunning speelt dat nadeel niet tot minder;
• De software voor het omgevingsplan is nog volop in ontwikkeling, niet zeker is of deze op het moment van inwerkingtreding van de Omgevingswet voldoende is doorontwikkeld. Dit speelt niet bij de omgevingsvergunning;
• Bij een vergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit moet u uw initiatief tot op detailniveau uitwerken. In plaats van de tweetrapsraket (1) bestemmingsplan/omgevingsplan en (2) omgevingsvergunning. Dit vergt een grotere financiële voor-investering, terwijl er nog geen finale duidelijkheid is over de planologische haalbaarheid. Daar staat weer tegenover dat er kosten- en tijd-efficiënter wordt gewerkt, omdat twee stappen tegelijk worden gezet. Ook voorkomt u dat u pas bij de nadere uitwerking in een omgevingsvergunning inzichten krijgt, die u nog niet had bij de wijziging van het bestemmingsplan/omgevingsplan. Hierdoor kunt u alsnog gebruik maken van de vergunning voor een buitenplanse omgevingsactiviteit;
• Als belangrijke nuancering op bovenstaande merken we op, dat het onder de Omgevingswet mogelijk is om een omgevingsvergunning op te knippen in een ruimtelijk deel (waarmee wordt afgeweken van het Omgevingsplan) en een (later aan te vragen) bouwtechnisch deel. Als er sprake is van een zogenaamde gevolgklasse 1 (klik hier) dan valt de bouwtechnische toets onder de Wet kwaliteitsborging voor het bouwen en hoeft u in zijn geheel geen bouwtechnische omgevingsvergunning aan te vragen. In dat geval ligt de borging van de kwaliteit bij de private markt. Meer informatie hierover vindt u op deze internetpagina.

Als u kiest voor een herziening van het bestemmingsplan, dan is ons advies om nog in 2023 een concept aan te leveren.

Als u kiest voor een herziening van het bestemmingsplan en het blijkt dat de terinzagelegging van het ontwerpbestemmingsplan niet kan plaatsvinden voor 1 januari 2024, dan moet u het bestemmingsplan omzetten naar een omgevingsplan voordat we de procedure kunnen starten.

Ook kunt u op dat moment alsnog kiezen voor een vergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit. In dat geval kunt u de onderzoeken en de toelichting voor het bestemmingsplan omzetten naar de (verplichte) onderbouwing bij de buitenplanse omgevingsactiviteit zodat er wordt voldaan aan “een evenwichtige toedeling van functies” (de opvolger van het voldoen aan “een goede ruimtelijke ordening”). De verbeelding en de regels vervallen dan wel. Daarvoor in de plaats levert u een volledige aanvraag voor een ruimtelijke omgevingsvergunning aan, die we vervolgens in procedure brengen.

Als u een omgevingsdialoog heeft gevoerd, kan het college besluiten de ter inzagelegging van het voorontwerpbestemmingsplan over te slaan en gelijk het ontwerpbestemmingsplan ter inzage te leggen. Hiermee kunnen we de periode van 26 weken, met ongeveer 4 weken inkorten. Bij het maken van die keuze, moet u er wel van uit gaan dat het college van deze mogelijkheid gebruik kan maken en niet verplicht is. U moet dus altijd rekening houden met het niet tijdig ter inzage leggen van een ontwerpbestemmingsplan, ook als die vooraf is gegaan door een omgevingsdialoog.

Lees hier meer informatie over de omgevingsdialoog.

Hiervoor geven we enkele voor- en nadelen van de verschillende procedures. De keuze voor de juiste procedure is onder andere afhankelijk van hoever u bent gevorderd in uw plan- en onderzoeksfase en wat u zelf het meest passend vindt. Uiteraard denken we hierover graag met u mee. U blijft zelf verantwoordelijk voor uw keuze.

Wilt u bij het maken van uw keuze meer verdieping, dan kunt u deze tekst raadplegen of gebruik maken van dit stroomschema (pdf 227 kb). Ook kunt u contact opnemen met de helpdesk omgevingswet van de gemeente door te bellen op nummer 14 0166 of mailen naar helpdeskomgevingswet@tholen.nl.

Algemene informatie over de Omgevingswet vindt u op de website van het Informatiepunt Leefomgeving, www.iplo.nl.